Leyendo este artículo que me he encontrado en GurusBlog….
Estoy leyendo la segunda edición del libro de Robert J.Shiller “Irrational Exuberance“, la primera edición se publicó en marzo del 2000, y hacia especial hincapié sobre la burbuja que reinaba en la bolsa con motivo del despegue de las punto.com. En la segunda edición, publicada en 2005, R.J. Shiller profundiza en la, que para él, era la creación de una burbuja especulativa en el mercado inmobiliario norteamericano e internacional. (Parece que a este respecto Shiller también acertó).
Shille, abre el capitulo sobre la burbuja inmobiliaria, intentando refutar una creencia o mito popular respecto a la inversión inmobiliaria que creo que os resultará familiar “La vivienda es una buena inversión y además una inversión segura”
Los datos recabados por Shiller, nos indican que invertir en inmobiliario, no es precisamente una inversión muy rentable a largo plazo. Concretamente, según el estudio de Shiller, desde 1890 a 2004, los precios de la vivienda (descontada la inflación) se han incrementado un +0,4% anual en los Estados Unidos. Cifra que no es precisamente espectacular. Es más, durante estos más de 100 años, Shiller ha comprobado que el precio de la vivienda se ha mantenido estable o incluso ha caído en términos reales, salvo en dos periodos, en los que los precios de la vivienda si que experimentaron un fuerte incremento, justo después de las Segunda Guerra Mundial y cómo no también a partir de 1998.
Sin embargo, la mayoría de nosotros, tenemos en mente que la vivienda experimente incrementos de rentabilidad espectaculares a largo plazo. Todos nos maravillamos, por ejemplo, cuando nuestra abuela nos explica que el piso que ella compró en 1960 por 6 millones de pesetas, vale a día de hoy más de 100 millones. Pues bien, esta fantástica operación financiera de nuestra abuela, arroja una TIR anual de poquito más del 6%, si le descontamos la inflación, nos damos cuenta que la rentabilidad es paupérrima.
Otro ejemplo, en este caso real, un conocido, se compró un apartamento en primera línea de mar en una población de la costa brava en 1989 por unos 35 millones de las antiguas pesetas (justo cerca del anterior pico inmobiliario) y vendió el apartamento en 2006 por unos 60 millones de pesetas. Estaba muy contento por la rentabilidad obtenida, pero si calculamos la TIR de esta inversión, vemos que justito supera el 3% anual, y si le descontaramos la inflación igual incluso ha perdido poder adquisitivo.
Todo esto, viene a cuento, porque periodos en los que la vivienda obtiene incrementos de precios a doble dígito, no están acordes con la rentabilidad histórica de los inmuebles. Por ejemplo, yo compré mi vivienda a finales del 2001 (un piso en el centro de la ciudad de Barcelona) y la vendía a mediados del 2006, obteniendo una TIR anual en estos 5 años del 20% (Este es un ejemplo de un incremento real en una transacción sobre una misma vivienda). Me temo, esta rentabilidad no es normal y huele más a burbuja que a incrementos de precios racionales.
Otro datos interesante que nos ofrece Shiller, es que históricamente, en los últimos cien años, la compra de una vivienda ha supuesto algo menos de 5 veces el sueldo anual medio de un norteamericano, este ratio ha sido similar en otros países. Teniendo en cuenta que el sueldo medio español está sobre los 25.000 euros anuales, el importe medio de una vivienda en España no debería superar los 125.000 euros. Pues bien, no sé el precio medio de una vivienda en España, pero si sabemos que el precio medio de las hipotecas es actualmente de unos 147.000 euros.
En fin, le podemos intentar dar muchas explicaciones racionales, al incremento de precios de la vivienda en nuestro país, bajos tipos de interés, inmigración, inversores extranjeros, pero me temo que la única explicación sea precisamente la irracionalidad de muchos, que convirtieron la inversión en vivienda en el deporte nacional.
¿Creeis ahora que es importante invertir en vivienda?
De todas formas, creo que me ha salido bastante bien, asi que ahora, de nuevo, a esperar la nota. No sabeis las ganas que tenia de terminar ya con todo esto!!!! El caso es que todavía no ha terminado, pero lo que queda es mas light, mucho mas light!!! ya que entro en la fase de concurso, donde tendré que entregar los méritos conseguidos hasta el momento (titulaciones y experiencia básicamente).El final se acerca… y con el, una nueva etapa me espera… ¿para cuando? pues creo que es cuestión de meses… 1, 2 como mucho…
