Invertir en vivienda NO es rentable ahora ni nunca
8 01 2008Leyendo este artículo que me he encontrado en GurusBlog….
Estoy leyendo la segunda edición del libro de Robert J.Shiller “Irrational Exuberance“, la primera edición se publicó en marzo del 2000, y hacia especial hincapié sobre la burbuja que reinaba en la bolsa con motivo del despegue de las punto.com. En la segunda edición, publicada en 2005, R.J. Shiller profundiza en la, que para él, era la creación de una burbuja especulativa en el mercado inmobiliario norteamericano e internacional. (Parece que a este respecto Shiller también acertó).
Shille, abre el capitulo sobre la burbuja inmobiliaria, intentando refutar una creencia o mito popular respecto a la inversión inmobiliaria que creo que os resultará familiar “La vivienda es una buena inversión y además una inversión segura”
Los datos recabados por Shiller, nos indican que invertir en inmobiliario, no es precisamente una inversión muy rentable a largo plazo. Concretamente, según el estudio de Shiller, desde 1890 a 2004, los precios de la vivienda (descontada la inflación) se han incrementado un +0,4% anual en los Estados Unidos. Cifra que no es precisamente espectacular. Es más, durante estos más de 100 años, Shiller ha comprobado que el precio de la vivienda se ha mantenido estable o incluso ha caído en términos reales, salvo en dos periodos, en los que los precios de la vivienda si que experimentaron un fuerte incremento, justo después de las Segunda Guerra Mundial y cómo no también a partir de 1998.
Sin embargo, la mayoría de nosotros, tenemos en mente que la vivienda experimente incrementos de rentabilidad espectaculares a largo plazo. Todos nos maravillamos, por ejemplo, cuando nuestra abuela nos explica que el piso que ella compró en 1960 por 6 millones de pesetas, vale a día de hoy más de 100 millones. Pues bien, esta fantástica operación financiera de nuestra abuela, arroja una TIR anual de poquito más del 6%, si le descontamos la inflación, nos damos cuenta que la rentabilidad es paupérrima.
Otro ejemplo, en este caso real, un conocido, se compró un apartamento en primera línea de mar en una población de la costa brava en 1989 por unos 35 millones de las antiguas pesetas (justo cerca del anterior pico inmobiliario) y vendió el apartamento en 2006 por unos 60 millones de pesetas. Estaba muy contento por la rentabilidad obtenida, pero si calculamos la TIR de esta inversión, vemos que justito supera el 3% anual, y si le descontaramos la inflación igual incluso ha perdido poder adquisitivo.
Todo esto, viene a cuento, porque periodos en los que la vivienda obtiene incrementos de precios a doble dígito, no están acordes con la rentabilidad histórica de los inmuebles. Por ejemplo, yo compré mi vivienda a finales del 2001 (un piso en el centro de la ciudad de Barcelona) y la vendía a mediados del 2006, obteniendo una TIR anual en estos 5 años del 20% (Este es un ejemplo de un incremento real en una transacción sobre una misma vivienda). Me temo, esta rentabilidad no es normal y huele más a burbuja que a incrementos de precios racionales.
Otro datos interesante que nos ofrece Shiller, es que históricamente, en los últimos cien años, la compra de una vivienda ha supuesto algo menos de 5 veces el sueldo anual medio de un norteamericano, este ratio ha sido similar en otros países. Teniendo en cuenta que el sueldo medio español está sobre los 25.000 euros anuales, el importe medio de una vivienda en España no debería superar los 125.000 euros. Pues bien, no sé el precio medio de una vivienda en España, pero si sabemos que el precio medio de las hipotecas es actualmente de unos 147.000 euros.
En fin, le podemos intentar dar muchas explicaciones racionales, al incremento de precios de la vivienda en nuestro país, bajos tipos de interés, inmigración, inversores extranjeros, pero me temo que la única explicación sea precisamente la irracionalidad de muchos, que convirtieron la inversión en vivienda en el deporte nacional.
¿Creeis ahora que es importante invertir en vivienda?
Yo sigo creyendo que sí. No conozco a nadie que haya perdido invirtiendo en vivienda. Sólo hay un problema! Que hay que invertir en más de una. Me explico. Yo hace años compré el piso en el que vivo y su precio se ha multiplicado por cinco. Si lo vendo ahora, que no es el caso, me tendrá que comprar otro y seguro que tendré que poner más dinero. El resto han subido más que el mío?
¿Y si tuviera dos o más? Negocio redondo. Compré por 1 y vendo en 5. Yo conozco a un entrenador de baloncesto que cada vez que lo destituyen y cobra ‘invierte en piedra’, como dice él. Y le va genial. Compra bien de precio y siempre vende más caro. Por lo tanto, sí rotundo. Y más con el precio de los alquileres. Un saludo, Enredado.
Cierto jordicine, pero los ejemplos que pones compraron por 1 y vendieron por 5 justo en el momento de la explosion, pero haciendo el calculo a la larga, ese gran boom se diluye a lo largo de los años quedando una rentabilidad cercana al IPC.
En cualquier caso es importante tener un sitio donde vivir. La pena para los que hemos llegado “tarde” es que podriamos haber comprado mas barato y, “gracias” al boom, tendremos que ir mas ahogados toda nuestra vida. Pero es cierto que al menos no perderemos dinero, que para perderlo ya está el alquiler, y lo digo con conocimiento de causa.
peibol(R)
Efectivamente Jordi, el que invierte en vivienda a corto plazo, dependiendo de la época, puede ganar más o menos dinero, y, además, seguramente ganará bastante dinero.
Pero claro, si lo que uno pretende es invertir en vivienda a largo plazo, pues como que ya no es tan rentable, puesto que el interés final sale muy bajo teniendo en cuenta los parámetros que se comentaban.
Eso si… que el que tenga pasta deje ya de invertir en vivienda para venderla a los dos años que está perjudicando muy seriamente a los que no la tienen.
Peibol… nosotros con una por ahora vamos que chutamos!!!
Jejeje, la hipo no la quita mas que el euromillon, así que como propósito que era, intentaremos que se haga realidad